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吴翔华:南京人才购房“打补丁” 敲响人才政策警钟

中国房地产网

2021-01-21 13:46

反映出目前的房地产调控长效机制尚不完善。

反映出目前的房地产调控长效机制尚不完善。

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南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华教授


高拯坤/发自北京


一二手房价格倒挂,南京急于为人才购房政策“打补丁”一事,不仅为地方政府出台引才政策敲响警钟,更反映出目前的房地产调控长效机制尚不完善。


1月15日,南京出台《南京市人才购买商品房住房办法》,提高了人才购房的社保年限,并明确规定,对于弄虚作假的人才将实行严格处罚。


1月19日,针对此事中国房地产报记者约访了南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华教授。吴翔华表示,该办法与抑制楼市无直接关联,主要目的是打击投机,解决刚需人才购房困难问题。


基于此,吴翔华有着更深入的思考。他说,近几年来,许多地方政府在制定人才政策时往往只顾着设计政策,却没有考虑到人才真正需要什么,特别是数量庞大的中低端人才来说,他们到某一个城市是为了寻求更好的就业机会,绝非是来当“房奴”的。


对于投机行为为何会增多,吴翔华认为是因为在限价政策下,一二手房价格倒挂严重。他直言,现阶段房地产调控长效机制在短期内确实起到了控制房价作用,但却无法有效抑制投机,仍需在顶层设计上下功夫,否则很难真正实现“房住不炒”调控目标。好在是中央已经意识到这一问题,并在加紧解决。


投机增多促使新政出台


对于南京此次出台的人才政策,吴翔华认为新政与抑制楼市无直接关联,主要目的是打击投资,解决刚需人才购房困难问题。


据介绍,在此前的南京人才住房体系里,除了对人才进行几百元至几千元不等的租赁补贴、推出人才公寓外,还有一个最重要举措,那就是人才享有优先购房权利。即,只要有一个月社保或者纳税记录,就可以以人才身份参与摇号购房。


宽松的政策再加上近期市场燥热情绪弥漫,导致很多人才或普通人产生了投机心理,摇身一变成为了投机的“购房人才”,这占用了本就紧俏的名额,使许多真正刚需人才遭遇购房困难。例如不久前引发舆论风波,向上海市委领导写建议信反映摇号难的博士,背后的根源问题就是投机增多。


吴翔华解释到,南京、杭州、上海等长三角地区的城市人才购房政策几乎相同,所遇问题也具有共性。所以说,南京此次人才新政是具有针对性的,是为了打击投资,既对社保提出了更严格要求,又对弄虚作假实行顶格处罚。


“就影响来说,新政更多的是规范人才购房,不会造成市场波动,况且相比总量人才购房占比不多,还不足以产生巨大影响。”吴翔华表示。


“打补丁”为人才政策敲警钟


在更深的层次上,吴翔华认为南京对人才优先购房政策进行微调和打补丁说明了一件事,那就是地方政府在制定类似政策时,往往只顾着设计政策,却没有考虑到人才真正需要什么。


一般来说,所谓的人才分为两种,第一种是高端人才,数量较少,但他们的级别和收入比较高,住房压力小,更需要货币化或者实物化奖励;第二种是中低端人才,不仅人数众多,住房压力还特别大。


吴翔华表示,地方政府应该明白,中低端人才是城市发展的中流砥柱,来到某一个城市是为了谋求更好的就业机会,绝非是来当房奴的。所以,地方政府在制定人才政策时一定要认真思考,用什么样的手段才能真正地解决人才的住房需求。


否则,人才来了之后,要么留不住人,要么刺激了房地产市场,最终竹篮打水一场空。对于南京来说,近几年人口增长放缓有一部分原因是因为人才住房问题没有得到妥善解决,这释放了城市发展的危险信号,要警惕和注意。


投机增多,意味着长效机制未落到实处


吴翔华说,搞清楚了南京为何对人才政策打补丁,就应该意识到市场上的投机行为增多,很可能是房地产调控长效机制未落到实处。


具体来说,投机心理的产生主因在于南京一二手房价格倒挂严重,存在巨额差价,就如同此前深圳一样,买到就赚到。对于具有优先摇号权的人才来说,很难不产生投机心理,甚至使得部分普通人冒着风险也要假扮人才来参与摇号购房。


再来看差价产生的原因,吴翔华分析称,主要是因为新建商品房实行限价政策。例如,有的地方二手房单价已经6万元/平方米,新建商品房却被要求单价不能超过5万元/平方米,买到就是赚到,毕竟二手房价格是市场自发形成的,交易不受限价政策管控。


至于为什么坚持实行限价政策,吴翔华认为,表面看是为了稳定市场、抑制房价,本质是为了符合调控要求,使房价不超过全年增长5%的限(国家统计局数据显示,2020年南京房价涨幅为4.9%)。


“基于此,我们可以进行更深入的思考,那就是政府通过行政手段强制干预价格(房价、地价)是否真的正确”?结合现阶段市场表现,吴翔华认为限房价、限地价、限购、限售,以及大力大战租赁市场等行为,是地方政府在落实房地产调控长效机制时所采取的“笨办法”,短期确实起到了控制房价作用,但长期看使用这些手段很难真正实现“房住不炒”的调控目标。


原因在于,通过行政手段限制价格和买卖,不符合法律规定,且只要限制价格,就容易造成一二手房价格倒挂,无形中刺激投资炒作,即便是目前大力提倡的发展租赁市场,也要考虑这种方式是否完全符合客观规律。因为对于部分城市来说,规划出更多的租赁房用地,势必会挤压普通商品房用地,于楼市稳定不利。


同理,现在深圳、南京等多个城市的房地产市场或多或少都出现了各种各样的问题,是不是意味着我们的房地产调控长效机制仍有待完善?要知道,判断调控是否成功很简单,手段合法结果才可能理想,手段不合法结果就不可能理想。


长效机制推行的阻力


在吴翔华看来,长效机制必须是一个完整的机制,也就是一系列制度所形成的体系。但不乐观的是,目前为止还没有一份文件能够清清楚楚的讲明白长效机制到底是什么,制度上的变革也尚未真正出现。


这就导致,部分地方政府没有工具进行楼市的有效调控,即便是进行调控,也仅仅是推出的一些短期政策组合。


吴翔华认为,长效机制的建立不是无章可循,有很多办法。问题是,作为调控主体之一的地方政府愿不愿意去做,因为长效机制一旦真正形成,将会在某种程度上损害地方政府的一些既得利益,对地方经济刺激作用也将减弱。


更直白地说,很多地方政府明知道什么是对的,但因为有各种各样顾虑所以不会去做,比如投机炒房真正被遏制住了,会不会对地方财政带来负面影响?最终,地方政府只能是选择一些表面看起来很美好,但实际作用有限的事情去做,比如发展租赁市场、稳定价格之类,而从不针对房地产本质问题进行解决。


“虽然地方政府在落实房地产调控过程中存在一定问题,但客观地说并不能一味地指责他们。”吴翔华表示,在更深层次上,推行长效机制最大的阻力不在地方政府,而是由于顶层设计尚不完善。即,现阶段房地产调控并不是一个系统系工程,往往只是针对某一个层面。


“在进行房地产调控时,我们必须要搞清楚,调控的目标是要解决最根本的问题,还是使房地产市场实现表面稳定。如果是解决根本问题,那么就要用最根本的办法和措施;如果是解决表面问题,让统计数据好看一点,那不妨就坚持用现有的手段好了。”吴翔华说。


长效机制有望加速形成


顶层设计不明确,地方政府缺少调控工具,调控自然不会顺利。好在是,目前中央已经意识到这一问题,并在加紧解决。


去年12月3日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会时强调,要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系。完善相关法规和政策。


吴翔华表示,这番讲话释放了更加积极的信号。因为对于主管房地产的住建部门来说,房地产调控仅依靠自身能力很难独立攻坚完成,但却可以向中央政府提出建议,由中央系统性的协调各个部门关系统一发力,充分调动资源治理房地产市场。


现阶段,中央政府应该尽快完善顶层设计,为地方政府提供具有实际作用的工具箱,例如明确的税收政策、保障房政策等等,然后由地方政府在工具箱范围内去选择工具进行调控,如此才能真正实现因城施策。


在吴翔华看来,理想中的长效机制可以是市场手段为主,辅以一定的行政手段,但绝对不能以行政手段为主,市场手段为辅。其中,有两件事必须要完成:


第一,要通过市场化手段去遏制投机,不能用限购限售等不合法的手段,要充分发挥金融税收的办法遏制投机,此举方可治标又治本,这方面可以借鉴和参考国外所得税。


就算在国内,也可以参考北京,通过税收手段和加大共有产权房有效供给,北京近些年房价一直都比较稳定。北京的例子说明,在遏制投机方面地方政府不能一直采取旧办法,否则就会“按下葫芦浮起瓢”,解决旧问题、出现新问题。


换句话说,行政手段不能随便滥用,政府也不要把自己的手伸得过长,否则就要承担无限责任。例如现在南京官方推行的装修包一事,本质就是开发商售卖精装修住宅利润空间小,所以格外捆绑一个几千块钱装修包,销售人员卖不出装修包就拿不到销售提成,最终就成了开发商靠买装修包盈利。这种鸡毛蒜皮的小事多了以后,政府再想管就管不过来了。


第二件事,就是增加有效供给,主要靠的就是解决夹心阶层的共有产权住房问题,同样可以参考北京。近几年,北京一直在顶层设计上进行完善,不久前更是将共有产权住房改为共有产权商品住房,更强调商品属性。如此一来,此类住房能够在二手房市场正常转让,夹心阶层也可以获得更多的财产性收入,这对刚需人群的分流效果更好,也更容易形成有效供给。


至于考核地方政府的方式,应该由现阶段的单纯衡量房价,过渡到考核房价收入比、夹心阶层满意度等等。就好比衡量一支足球队是否优秀一般,不能仅仅看是否进球,而是要整体考量球队进攻和防守,甚至是运动员的水平是否有提升。


编辑:温红妹

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标签:南京,人才购房,打补丁,人才政策
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