相比较商业贷款，公积金贷款利率低，商业贷款转公积金贷款一直是市民关注的热点。近日，青岛市住房公积金管理中心副主任孙黎表示，从去年开始，市住房公积金管理中心一直探索“商转公”的可行性，但目前尚无法实现。据了解，我省目前已实施“商转公”政策的地市实际申请成功的占比也并不高。

公积金贷款“认房又认贷”

据悉，我市从今年5月9日起调整住房公积金个贷办法，推出既认住房套数又认贷款次数的贷款申贷标准，即申请人所购买的住房系家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房方可申请公积金贷款，购买第三套及以上住房或者已经两次使用过公积金贷款的缴存职工家庭不得申请公积金贷款。另外，实行二手房与新建住房相同的最高60万元贷款额度标准。

今年1-8月份共发放公积金贷款74.5亿元，同比增长63%。试点开展企业人才共有产权住房公积金贷款业务，为1200名各类人才发放贷款5.2亿元。

在提取方面，今年市住房公积金管理中心出台了老旧小区改造、既有住宅加装电梯提取政策，支持职工改善居住条件。目前老旧小区改造提取政策已正式落地实施，共提取住房公积金近19万元支持既有住宅加装电梯。还积极开展政策创新，着力增加我市人才住房供给。同时出台企业暂缓缴存、降低缴存比例等扶持政策，已为2100多家企业缓缴或降低缴存比例，缓解企业生产经营压力约2.3亿元。会同建设银行在行业内首推住房公积金“薪金云贷”业务，共为38家小微企业提供信用贷款2457万元，支持民营经济发展。

我市尚不具备“商转公”条件

所谓“商转公”，是指购房者将商业贷款转为公积金贷款，其目的是节省贷款利息支出。但是目前，由于手续相对复杂且牵涉购房者、银行、公积金三方面的利益关系，所以目前允许“商转公”的城市寥寥无几，即使允许也限制重重，真正申请成功的占比不高。

至于我市何时开展“商转公”的问题，孙黎说：“市住房公积金管理中心开展了‘商转公’及贴息业务的调研。经初步测算，目前基本符合‘商转公’及贴息条件的职工存量超30万人，开展‘商转公’的资金需求和每年需补贴的利息金额严重超出了当前青岛市住房公积金缴存余额的承受能力。而且受疫情影响，今年5月~8月，我市公积金资金一直呈现净流出状态，因此暂时无法实行‘商转公’及贴息政策。”

据了解，受公积金贷款额度限制，“商转公”政策其实挺“鸡肋”。以我省首先实行“商转公”的烟台市为例，要办理“商转公”需要借款人先自筹资金结清原商贷，然后重新在房产交易中心做持证抵押，而持证抵押要求只能有一个抵押权人，所以不能办理组合贷，也就是说“商转公”后最高只能贷款45万元。相对于动辄几百万元的房价，能只贷款45万元的家庭并不多。

另外，记者咨询专业人士了解到，实际上，并非所有的场合都适合“商转公”。第一，要考虑原来商业贷款的剩余还款年限问题。处于还款前期的商业贷款，转为公积金贷款较为划算;如果已经是还款期限的中后期了，利息已经还得差不多了，则不建议转。第二，如果准备在最近两三年提前还清所有贷款，可以不用考虑再去办理商转公。因为在商转公过程中产生一定的费用，计算下来不一定划算。

“商转公”可变相降息

谈到“商转公”，几年前在新都心购房的小孙说：“就算这个政策在青岛实施，我也不会去办理。我的房子当时贷了150万元，转公积金的话只能贷60万元，这个差额我承担不了。而且我的房贷享受了85折利率，算下来跟公积金贷款也差不了太多。”

但是近几年买房的人就没有小孙那么幸运可以享受优惠利率了，很多人的房贷执行的是基准利率的1.1倍甚至更高。

以建设银行为例，LPR4.75%，首套利率加113个基点，执行利率5.88%；二套利率加137.5个基点，执行利率6.125%。二套房贷款100万元，30年还清，商业贷款每月需还6076元，共还利息118万元，而公积金贷款则每月还4532元，共还利息63万元。由此可见，有了公积金的加持，二套房贷利息将降低近一半。

采访中，业内人士坦言，“商转公”并不能直接刺激房地产市场，因为“商转公”主要针对的是已经完成房屋交易，完成商贷流程的人群。而对购房者而言，如果“商转公”的政策能够顺利实施，在一定程度上可以达到变相降息纾困的目的。    

来源：青岛财经日报