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探访:新商圈崛起新业态“上线” 青岛地下商街路在何方
曾经在青岛引领潮流的地下商业风光不再。
中房报·本地快讯  2020-09-15 10:32
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曾经在青岛引领潮流的地下商业风光不再。

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在青岛的商业发展史上,地下商业曾书写过绚烂的一笔。中山商场、龙山商城、中防商街、青岛丽人街、香港中路地下商城……这些藏身于地下的商业中心,不仅成为上世纪末本世纪初商业发展不可忽视的力量,更引领着时尚潮流的发展。时移世易,新都心、崂山等新商圈日渐崛起,此外,电商的出现打破了传统商业领域原有的运行规则,融合了线上和线下元素的“新零售”行业发展成了大势所趋,曾经在青岛引领潮流的地下商业风光不再,只有部分小店凭借着多年积累的信誉顽强生存,大部分门店则面临着闭门谢客的命运。

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今年以来,疫情给消费市场带来了不小的冲击,本来就艰难求生的地下商业更是雪上加霜,一些地下商业的门面不得不选择关门歇业。伴随着青岛城市地铁网络的日益完善,地下商业或将迎来新的转机。

辉煌:曾经“一铺难求”

地下商业在青岛经历过相当长一段时间的辉煌,中山商城就是其中的代表。自1997年开业之后,中山商城就成为了青岛当之无愧的时尚潮流聚集地。商城里眼光超前的老板们远赴温州、广州等地服装批发市场进货,新锐的设计和新颖的款式在当时青岛服装消费市场刮起了一阵旋风,也奠定了中山商城在青岛的时尚地位。

曾经在中山商城开设服装店的李女士回忆:“刚干的那些年,每个店里顾客都挤得满满的,我们连上厕所都要跑着来回,货太好卖了。”得益于高涨的人气,那时的中山商场可谓“一铺难求”。

中山商城的火爆也带动青岛地下商业步入了发展的快车道,青岛各大商圈都开始探索向“下”发展。青岛丽人街、香港中路地下通道、中防商街、太古购物中心、地景大道等地下商业项目相继开业,希望复制中山商城创下的骄人战绩,丽人街、香港中路地下通道等赶上了东部商圈快速发展机遇的地下商业项目人气火爆,这些区域地下商业的租金更是水涨船高。

地下商业的蓬勃发展也让青岛诞生了一批“小老板”。一位在青岛地下商业领域深耕多年的业内人士透露,地下商业相对较低的租金降低了投资门槛,第一批投资地下商业的人群中许多为下岗职工,赶上了地下商业的好时候,他们不仅解决了收入来源问题,更凭借着勤劳和智慧积攒了财富,买了房买了车。

衰落:潮流风向标沦为“纳凉地”

伴随着青岛城市版图的东进和北扩,商业中心也不断向东部和北部转移,曾经火爆的中山路商圈和东部商圈渐渐风光不再。 2007年,日资高端商业伊都锦停业;2013年3月,东方贸易大厦停业;一度笑傲青岛商业的中山路百盛如今还在艰难求生,购物中心内众多引以为傲的知名品牌早已撤柜。东部商圈的辉煌也并没有延续太长时间,2016年8月28日,青岛高端商业代表——阳光百货宣布关店,引发业内震动。紧邻奥帆中心的百丽广场如今也基本处于歇业状态。

商圈内的主力军们尚不能自保,作为“配角”的地下商业日子也不好过。开创了青岛地下商业繁荣时代的中山商城风光不再。如今的中山商城仅有少数几家商户还在继续坚守,八成以上的门面处于空置状态。令人唏嘘的是,这个曾经“人挤人”的时尚潮流聚集地,如今只有到了夏天人气较旺,作为人防工程的中山商城夏季十分凉爽,因此成为了附近居民的“避暑胜地”。

位于东部商圈的丽人街和香港中路地下商城情况稍好。家乐福附近的丽人街几乎所有门面都在正常营业,仅有零星商铺空置。商业街内经营业态多样,餐饮、服装、家居、办公用品、美甲等不同业态有机组合。丽人街内一名商家介绍,从客流量来说,与五六年前不能同日而语,但商业街的主要消费群体为附近写字楼的白领们,只要迎合了这一消费群体的需求,门面的运转情况还是不错。

与丽人街类似,香港中路地下商城由于紧挨着青岛商业“常青树”——永旺东部店因此并不愁客流量,街内的商户们经营情况稳定,大多是经营了多年的老商户,并且已经形成了稳定的客户群。

紧挨着香港中路地下商城的太古广场就没那么幸运了。这个2011年开业的大型地下商业项目如今已基本处于停业状态,只有毗邻地下通道出口的几户商家还在营业。

分化:新商圈崛起新业态“上线”

单独一个地下商业项目的衰落或许是经营问题,但几乎所有地下商业项目的整体低迷则与外部环境密不可分。

在操盘过多个地下商业项目的胡先生看来,中山路、东部商圈等多个地下商业项目难以为继最直接的原因在于青岛城市发展中心的北进和东扩,带动了商业中心的迁移,直接分走了中山路和东部商圈的客流量。

近年来,以新都心和崂山为代表的商业聚集区发展迅速。 2016年6月,新都心首家一站式购物中心凯德MALL正式开业,开启了新都心片区的“商业时代”,此后,保利广场、万科1907等综合性购物中心相继入驻新都心,短短五年时间,新都心商圈已在青岛商业版图上占据了举足轻重的地位。

崂山商圈也以令人惊叹的速度发展起来。 2016年6月,金狮广场正式开业,同年,与金狮一街之隔的金鼎广场也接踵开业,崂山商圈已经聚集了金狮、金鼎、丽达、星光里等多处综合性购物中心。

无论是新都心还是崂山商圈,区域内所有的商业综合体都没有走传统商业的老路,而是打造了集吃喝玩乐购等多种业态为一体的综合性购物中心,给消费者带来更好的购物体验。相比之下,中山路商圈与东部商圈内的商场转型较慢,在与崂山、新都心片区的竞争中败下阵来。

电商的冲击也是地下商业日渐式微的重要原因。地下商业业态较为单一,主要以服装鞋帽等商品为主,例如中山商城八成以上的商家主业为服装销售。然而,服装已成为传统商业被电商冲击最大的领域,传统商业几乎沦为电商的“试衣间”。

但也并非所有的地下商业都难以为继,在香港中路地下商城和丽人街内,一些小型的服装店凭借多年积累下来的客户资源已经拥有了稳定的客户群体,这些小店通过开淘宝店、建微信群等方式,拓宽了销售渠道,迎来了新的发展。

丽人街一家办公用品商店负责人告诉记者,虽然把店面设在地下,但通过送货上门服务,他们早已把业务拓展至崂山、李沧等区域。这种线上、线下“两条腿”走路的模式如今已成为这些地下商业街里小店的“标配”。

地铁:被视为地下商业“救命稻草”

就在青岛众多地下商业项目走向衰落之时,地铁曾经被众多地下商业项目寄予厚望。这样的期待并非虚幻,在北京、上海、广州等一线城市,地铁为众多地下商业引入了庞大的客流,成为推动地下商业发展的重要力量。 2015年,为了迎接地铁时代的到来,李村商业巨头维客雄心勃勃地计划打造集休闲、商业、枢纽于一体的大型地铁商业项目,地下分为四层,负一层、负二层为大型地铁体验式购物中心,设有1200多个商铺。

自2015年12月16日青岛地铁3号线北段开通以来,今年已经是青岛进入地铁时代的第五个年头,目前已经开通2号线、3号线、11号线和13号线。令人感到遗憾的是,由于无法直接导入这些地下商业项目内,地铁对这些老的地下商业项目拉动作用有限,并未给它们的经营带来太大起色。

尽管如此,地铁对青岛新型购物中心的发展和商业格局的重塑所起到的作用不可小觑。凯德MALL、万象城、利群金鼎广场、乐客城等一大批新型购物中心,借助地铁直通商场的优势条件,实现了快速发展,在竞争激烈的青岛商业“战场”脱颖而出。在新都心商圈和崂山商圈这两大新型商业聚集区的快速发展中,离不开地铁的推波助澜。观海新闻/青岛晚报记者李沛

■专家观点:地下商业振兴需多方努力

在青岛市委党校教授刘文俭看来,青岛地下商业的振兴需要多方面的努力。其中最重要的是加快地铁的发展,地下商业的衰落根本原因是缺乏客流量,而地铁的建设恰恰为地下带来了客流,伴随着青岛地铁网络的建成,将为青岛地下商业的发展带来新的可能。其次,地下商业还需要从自身找原因,商业的发展日新月异,融合了线上线下元素的“新零售”已成为商业发展的主流,地下商业同样需要与时俱进,顺应商业发展的潮流,从商业业态、商场环境等方面进行调整。最后,地下商业的振兴还与区域发展有关,例如中山路片区整体商业氛围已经大不如前,地下商业在这样的情况下很难有大的发展。

今年以来,以中山路片区为核心的青岛老城区复兴再次步入快车道。启动市南区宁阳路片区、劈柴院北片区、黄岛路片区保护修缮;已完成市北区四方路、馆陶路等街区3.2万平方米的修缮工程;启动四方路等6个片区10万平方米的保护修缮,广兴里正式开园……通过对老城区的保护性改造,推动这一片区再现百年辉煌。随着老城区的复兴,地铁网络的完善,以及商业模式的调整,那些“沉睡”的地下商业项目或将出现新的转机,青岛商业发展格局也将迎来新的光景。

来源:青岛晚报


| | 编辑:本站编辑| 2020-09-15 10:32

标签:青岛地产商城,中房网青岛
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