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观察|中海地产布局山东的“冰”与“火”
青岛中海遭遇“滑铁卢”。
中房报·本地快讯  2020-09-04 08:28
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青岛中海遭遇“滑铁卢”。

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8月24日,中国海外发展有限公司(00688.HK,以下简称“中海地产”)公布的2020年中期业绩报告显示,上半年其营业收入为人民币886.3亿元,同比增长11%;净利润205.3亿元,净利润率23.2%,核心净利润179.4亿元,同比增长0.3%;股东应占盈利为205.3亿元,同比下降3.7%。

中海地产年度目标不改“逆风”而上

财报显示,截至2020年6月30日,中海地产实现合同销售金额1720亿元,同比增长4.2%,增长幅度虽有所放缓,但按照全年销售目标3600亿元计算,上半年完成48%,业绩恢复超预期。且6月单月销售合约额575.6亿元,同比增长32.3%,创集团单月销售新纪录。值得注意的是,北京、上海、广州、成都的销售额均超过百亿元。

另据相关媒体报道,在8月24的中海地产中期业绩发布会上,中海地产执行董事、行政总裁张智超表示,公司于2017年定下的“2020年实现4000亿港元”的销售目标没有改变,不过,他也称,“虽然这一目标本身具有一定的挑战性,需要我们充分的努力,加上后面市场更好的契机才能更好地去完成。”

布局山东20年+ 济南市场业绩突出

中海2007年首进山东,目前已经进驻了济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、济宁六个城市。

济南是中海重点深耕的城市,这从相关研究机构发布的1-8月份房企业绩表就可见一斑。2020年1-8月,中海地产累计销售额84.7亿元,排名榜单第一。

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图片来源:亿联智库


同期,中海地产在山东的销售额度为167.3亿元,济南市场贡献了一半的份额,足见济南对中海来说在山东市场的分量。

中海地产2008年进入济南,是进入泉城最早的品牌房企之一。目前中海在济南的在售项目16个,项目集中在历城北部和市中区。

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虽然今年济南市场整体低迷,凭借着多年良好的口碑,但是中海的项目依旧热销,今年上半年中海华山珑城多个组团均实现了开盘售罄的好成绩。

青岛中海遭遇“滑铁卢”

反观青岛市场,中海地产的表现则逊色的多。

根据青岛锐理近期发布1-8月份青岛商品房房企销售额TOP20榜单,融创等头部房企领跑,同为房企第一梯队的中海地产显然已经掉队。

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图片来源:青岛锐理

这份榜单的入围门槛为19.35亿元,中海并没有在这份名单中。据一名接近青岛中海的消息人士透露,青岛中海2020年的销售任务为60亿元,至今完成率尚未达到2成。

上一次青岛中海跻身类似的销售榜单还有追溯到2016年。根据青岛克而瑞发布的研究报告,当年,青岛中海曾凭借41.8亿元的销售业绩位居青岛房企全年销售排行榜的第7位。

那么问题来了,4年间,青岛中海经历了什么?业绩为什么会大幅下滑?

“在售项目少,土地储备也不够,中海地产在青岛业绩滑坡不足为奇。”一位青岛地产界的业内人士对中国房地产报青岛表示。

目前,中海地产在青岛在售项目仅有2个:中海樘院和林溪世家,分别位于即墨和胶州。从区域来看,这两个盘所在的创智新区和少海片区,房地产开发都存在同质化、竞争激励的现状,中海要想从中杀出一条血路也绝非易事。

而据中国房地产报青岛追溯,今年上半年,中海地产在整个山东市场的表示欠佳。根据相关机构发布的报告,2020上半年山东房地产企业拿地金额排行榜中,中海地产上半年拿地费用仅为 10亿元,为例19位,远远落后于保利、碧桂园、万科等企业。


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在青岛市场,中海地产已经2年没有拿地,最近一次拍地还要追溯到2018年。当年3月,中海地产曾以总价8.7亿元价格拍下高新区河东路以南、聚贤桥路以西、广盛支路两侧两宗地块,即为中海红著项目,目前也以即将进入交付节点。

中海地产在青岛土地市场表现也有激进的时刻,屡屡被打上地王标签。2017年7月13日,即墨市创智新区两宗土地进行出让,分别吸引到17家、16家房企。结果,两幅地块总拍卖耗时达到了近9个小时,分别竞价996轮、501轮,中海地产集团有限公司强势出击,连续参加了两幅地块的竞拍,并最终击败其他竞价人,成功将两宗地块收入麾下,总成交价逾5亿元,成为当年即墨“地王”。后来,中海地产把这个地块打造成中海樘院项目,目前,该地块尚在销售周期。

在更早的2007年9月份,位于山东路和延吉路交会处的黄金地块上市,经过279个回合举牌,中海以总成交价16亿元夺魁,楼面地价8330元/平,此价格与当时周边在售精装商品房价格相差无几,成为名噪一时的地王项目。

值得注意的是,2014年10日,中海地产曾竞得即墨田横镇王村中心社区的4幅地块,共约26.6万㎡土地,土地用途均为住宅、商业用地,因为无人参与竞拍,土地成交价格为起拍价,均为1000元/㎡,总成交金额达2.9亿元,但是6年过去,该幅地块迟迟没有开发迹象。

旗下多项目被曝精装缩水 也曾留下经典

一面是业绩的下滑,一面是青岛的项目在经营、建设方面的问题,亦不容忽视。

多家媒体报道,中海地产在青岛高新区打造的高端项目——中海红著存在精装缩水等问题,今年7月份,中国房地产报也曾关注过该问题。

据中海红著业主反映,中海红著在未通知业主的情况下,将原本位于售楼处样板间私自拆除了。拆除了原有样板间后中海红著又新建了实体样板间,但感觉品质有明显差异。

之前中海地产在长沙路打造的高端产品中海寰宇天下项目,也曾因房屋墙壁出现裂痕、装修标准存疑等问题屡屡进入公众视野。

当然,不可否认的是,中海地产进入青岛十几年,给青岛带来不少的经典项目,并多次占据青岛楼市年度TOP10,风光不已。从最早的中海银海一号开始,到后来的中海熙岸、中海紫御观邸、中海清江华府、中海国际社区、中海临安府 、中海蓝庭、中海森林湖、中海寰宇天下、中海樘院,产品类型多样,也让外界看到了中海地产在操盘、产品力方面的实力。

这其中,不少项目都成为经典。比如,位于李村河南岸的超级体量大盘中海国际社区,而这个项目曾撑起过青岛中海地产的半边天,该项目2011年开盘时就卖到了一万出头,并与当时李沧的另一大体量盘海尔鼎世华府形成竞争,随后中海迅速调整策略,降价到9000元/㎡左右,三年时间业绩突破70亿元,风光无两。

时至今日,这个项目依然是李沧的代表性楼盘,二手房成交活跃,在2018年上半年曾接近30000元/㎡高位,房价回调后,这个项目价格依然高于周边同房龄的小区。

| | 编辑:本站编辑| 2020-09-04 08:28

标签:中海地产,中海地产青岛
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